Начислява ли се ДДС при посреднически услуги за недвижими имоти

 В условията на ЗДДС   и  засиленото предлагане и търсене на недвжими имоти  в България поражда различни варианти за данъчно третиране на доставките. В основата на приложимия ред за облагането е важно да се знае на първо място, къде се намира имотът, за да се определи и мястото на сделката.

За целите на ДДС и по- точно при сделките с
имоти, данъчното облагане е там където се намира ИМОТА, т.е неговото местоположение. Така също е важно да се уточни дали посредника по сделка е регистрирано по ДДС лице или не!

 Как се решава този въпрос при посредническите услуги, оказвани във връзка с покупко-продажба на недвижим имот у нас?

По своята търговска същност посредническите услуги, оказвани във връзка с продажбата на недвижими имоти, са услуги, при които посредникът действа от името и за сметка на друго лице. Възнаграждение за такива услуги обикновено е комисионната, която посредникът получава от това лице. При посредническа услуга, оказвана във връзка с доставка на услуга, различна от услугите, посочени в чл.21, ал.3, чл.22 и чл.23 от ЗДДС, законодателят е определил, че място за изпълнение е мястото на изпълнение на доставката, във връзка с която е оказано посредничеството. Определянето му произтича от разпоредбите на чл.24, ал. 1 от закона.

 

 Това означава, че място за изпълнение на доставките на посреднически услуги, свързани с доставка на недвижим имот у нас, е територията на страната и посредникът, ако е данъчно задължено по ЗДДС лице, следва да начисли  20% ДДС за доставката на услугата.

Когато получател на такава доставка обаче, е данъчно задължено лице, регистрирано по ДДС в друга държава-членка,  то мястото на изпълнение на доставката е територията на държавата-членка където се намира купувача, (чл.24, ал.2 от ЗДДС).

На практика това означава, че в зависимост от това дали получател на посредническата услуга /комисионера /, свързана с недвижим имот, който се намира у нас, е лице регистрирано или нерегистрирано по ДДС в някоя друга държава-членка на ЕС, режимът за начисляване и изискуемост на данъка е различен.

 

ПРАКТИКА:

Агенция за недвижими имоти посредничи при покупко-продажбата на недвижим имот в България. Получател на услугата й е данъчно задължено лице от Русия/ Трета страна/. Как се извършва облагането на посредническата услуга при положение, че агенцията за недвижими имоти, предоставила услугата, е регистрирана по ДДС и как, ако тя е нерегистрирана?

В съответствие с разпоредбата на чл.24, ал.1 от ЗДДС място за изпълнеие на посредническата услуга е мястото на изпълнение на доставката, във връзка с която е оказана услугата. В случая това е услуга, свързана с недвижим имот в България, и следователно място за нейното изпълнение е територията на страната. Тогава, когато агенцията за недвижими имоти, която оказва услугата, е регистрирана по ЗДДС, тя издава на получателя на услугата й фактура, с начислен ДДС 20%.

 

Когато агенцията, оказала посредническата услуга, не е регистрирана по ЗДДС, тя не  начислява данък във фактурата си, но следва да има предвид, че тази й доставка формира облагаем оборот за целите на регистрацията по чл. 96 от ЗДДС. Това на практика означава, че (предвид обичайния размер на договаряните комисионни) след извършването само на няколко доставки тя ще достигне оборота от 50 000 лв., след което за нея възниква задължение да се регистрира по ДДС.

Как ще се третира данъчно доставката на същата услуга, при положение, че неин получател е лице, регистрирано по ДДС в друга държава членка на ЕС?

Агенция за недвижими имоти оказва посредническа услуга за покупка на ИМОТ на данъчно задължено лице с регистрация по ДДС в Белгия /ЕС/.

Съгласно чл.24, ал.2 от ЗДДС място на изпълнение на доставката на тази услуга е територията на държавата членка на получателя на услугата който има регистрация по ДДС. Следователно за агенцията за надвижими имоти, третира тази  доставка с място на изпълнение извън територията на България и в този случай, дори и да е регистрирана по ЗДДС, за нея не възниква задължение да начисли данък.

Основание за това е чл.25, ал.5, т.2 от ЗДДС. Според него при доставки с място на изпълнение извън територията на страната на датата на възникването на данъчното им събитие за доставчика възниква основание за освобождаване от начисляване на данък. Спазвайки изискванията на чл.114 от ЗДДС, агенцията няма да начисли данък във фактурата си, но ще посочи в нея идентификационния номер по ДДС на получателя на доставката й, издаден в Белгия, и това, че данъкът се дължи от него. Ако агенцията е регистрирана по ДДС, трябва да пусне и ВИЕС декларация с която да обяви  VAT номера на посредника от Белгия

 В случай, че при изпълнение на тази доставка, агенцията все още не е била регистрирана по ЗДДС трябва да се  има в предвид, че оборотите от доставки, извършени извън територията на страната, не участват при формирането на облагаем оборот за целите на задължителната регистрация по ЗДДС.