Имотите предлагани в Airbnb и други платформи в България трябва да се регистрират

Управляващите  в лицето на НАП се опитват да контролират и платформите за краткосрочно наемане на имоти, най-популярните сред които са Airbnb и Booking. Според Закона за Туризма  потребителите, които предлагат подобни услуги онлайн да минават през специална регистрация. Действията се възприемат от една страна като опит за регулиране на този сравнително не подлежащ на контрол пазар, както и стремеж за затрудняването на работата на подобни платформи.

Подобна мярка на пръв поглед разширява възможностите за подобна дейност, като позволява на лица, които не са търговци да предоставят цели имоти за гости, дори ако не живеят в тях.

Задължителната категоризация

Но втората специфичност  е насочена към онлайн платформите тип Airbnb, Booking, TripAdvisor, Expedia, Homeaway, Rentbyowner и др. В нея е записано, че „онлайн могат да се предлагат туристически услуги само за категоризирани места за настаняване, включително чрез електронна платформа, която свързва потребители на туристически услуги и лицата, които ги предоставят“.

Това означава, че всеки, който иска да предостави имота си за временно ползване, той ще трябва да го регистрира и категоризира. Процесът включва подаване на заявление, заплащане на такса от около 10 лева за легло и ценоразпис на услугите сложен на видно място. След което мястото трябва да мине през оглед от институциите. Ако са спазени определени изисквания се дава съответната категория. В зависимост от получените „звезди“ се плаща и различен данък.

Процедурата,  обаче се явява по-скоро като административна тежест  на фона на сравнително добрите доходи, които могат да се формират от отдаване под наем през Airbnb например. Естествено това е допълнителна разправия и потенциално, някои имоти може да не могат да бъдат категоризирани, заради неспазване на изисквания като квадратура на спалнята например.

Друга специфичност е РЕГИСТРАЦИЯ ПО ЗДДС

Когато  се отдава имот под наем чрез AirBnb и/или Booking, наемодателя получава посреднически услуги от тези платформи (намиране на клиенти за имота), за които услуги се пуска фактура за  дължим комисион. Следователно сответните лица имат задължението за т.нар. частична регистрация - на основание чл.97а от ЗДДС за изплатената комисиона на тези посреднически агенти.

Условието тук е, че задължението  за регистрация възниква не по-късно от 7 дни преди датата, на която наемодателят, ще получи първата си посредническа услуга от тези платформи. Казано с други думи, това означава, че преди да започне дейността си с AirBnb и/или Booking трябва да направи  регистрацията по ЗДДС.

По ДДС се облагат единствено комисионите и то със ставка 20%. При такава регистрация по ЗДДС чл.97а не е налице право на приспадане на данъчен кредит, както и не се облагат с ДДС приходите от отдаването под наем на имота.

 

Ударът по платформите

Промените които се направиха в Закона за туризма предвиждат и сравнително големи санкции. За физическите лица, които не са категоризирали своите обекти могат да бъдат глобени с от 500 до 5 хиляди лева, докато на юридическите тя е между 1000 и 10 хил. лева. При повторно нарушение, санкцията за първите скача на между 5 и 8 хиляди, докато за вторите – от 10 до 15 хил. лева.

Самите онлайн платформи за отдаване на имоти за краткосрочен наем са повече заплашени от действия на държавата срещу тях. Причината е, че ако потребителите, които предлагат подобни услуги в България в техните сайтове и приложения не са се регистрирали, отговорност носят не само те, но и дигиталните компании.

При системни нарушения, властите  могат да спрат достъпа на български потребители до съответните платформи. Което означава, че ако хората, които предлагат имоти в страната, не са се регистрирали и бъдат установени достатъчно нарушения, да бъдат взети тези крпни мерки. Това става чрез съдебен иск, който трябва да бъде разгледан в рамките на 72 часа от постъпването му. При удовлетворяването му от съда, интернет доставчиците ще трябва да филтрират провинилите се платформи.

Трите варианта

Тази споделена отговорност поставя в доста неловка ситуация различните дигитални компании. Те са изправени пред няколко варианта. Първият е да поставят като задължително изискване за публикуване на подобни обяви, необходимите сертификати от потребителите. Вторият е да спрат услугата си за България и третия е да не вземат мерки, като остават на съвестта на хората в страната, грозейки ги заплаха от филтриране.

Любопитното е, че друга платформа за споделено ползване – само, че на автомобили/таксита Uber изпадна в сходна ситуация в Лондон. Тогава се оказа, че контролът върху наложените регулации на местните шофьори от страна на интернет компанията е занижен и има масови нарушения. Българските власти в момента предлагат сходен режим, само че за платформи като Airbnb. Отделно, преди няколко години с опит да регулират дейността на Uber, институциите в страната накараха компанията да напусне местния пазар. 

Особеностите при облагането на доходи от наем чрез AirBnb, Booking, TripAdvisor и др!

 

 

 

 

 

 

 

Когато отдаваме имот под наем чрез AirBnb, Booking, TripAdvisor и др платформи на лица, чрез брой нощувки – една, две или повече, имате настаняване, изпращате, перете, чистите, кетеринг услуги и др. И в този случай се приема, че се извършва хотелиерска  и туроператорска дейност. Чрез предоставяне на места за настаняване – „апартаменти за гости“, съгласно изискванията на Закона за туризма (ЗТ) и дейността се извършва от самото физическо лице (т.е. от Вас). подлежите на регистрация и категоризация по Закона за туризма.

Новото от две години е, че  се задължават всички да  категоризират имотите си, а фирмите, управляващи такива имоти, да се регистрират като туроператори.

Категоризацията на тези апартаменти е една, две или три звезди. От нея зависи какъв ще е редът Ви на данъчно облагане.

Регистрационен режим по ЗТ имат само туроператорите и туристическите сдружения, за дейността си като такива.

Ето малко обосновка

-"Апартаменти за гости" са до 5 самостоятелни апартамента в една жилищна сграда, предоставяни на туристи за нощувка (§ 1, т. 29 от ДР на ЗТ)

-"Турист" е посетител, чийто престой е най-малко 24 часа, като по този начин прекарва поне една нощ в посетената дестинация и целта на посещението е туризъм, отдих, спорт, лечебни процедури, бизнес, посещения на роднини и приятели, поклонничество, участие в културно, конгресно, конферентно или друго събитие.

 

 Облагането бива два вида:

 Първия вид е с ПАТЕНТЕН ДАНЪК

Ако категоризират имота Ви с една или две звезди, подлежите на облагане с патентен данък по реда на Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ). В приложение No 4 на същия закон места за настаняване са не повече от 20 стаи, категоризирани една или две звезди или регистрирани по Закона за туризма се облагат с патентен данък. Данъкът се определя ЗА СТАЯ според местонахождението на обекта и е от 25 до 250 лева. Също така, за да се облагате с ПАТЕНТ, трябва да са изпълнени едновременно следните две условия:

-        Оборотът Ви за предходните 12 месеца да не превишава 50 000 лева

-        Да не сте регистрирани по ЗДДС, с изключение на регистрацията при доставки на услуги по чл.97а от ЗДДС и за ВОП по чл.99 и чл.100, ал.2 от ЗДДС.

 
При годишното облагане се попълва Приложение No 7 към Годишната данъчна декларация. Там посочвате и платеният за годината патент и с това приключвате.

 

Ако обаче Вашият имот е много хубав, с екстри, и категоризацията е с над 3 звезди, то тогава минавате към втория вид облагане: ПО ОБЩИЯ РЕД НА ЗДДФЛ с декларация по чл.50

 И тук имате два варианта:

1ВАРИАНТ  - извършвате хотелиерската дейност и са налице едновременно две условия:

живеете в апартамента и апартамента е настоящият ви адрес по адресна регистрация.

Тогава попълвате  приложение 4  от декларация по чл.50- Доходи от НАЕМ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 ВАРИАНТ  - извършвате хотелиерска дейност, но не живеете  в апартамента.

Тогава се считате  за търговец  и извършвате търговска дейност по смисъла на чл.1, ал.1, т.13 от Търговския закон (ТЗ) и на основание чл.26, ал.7 от ЗДДФЛ се облагате с приложение 2 от декларация по чл.50 приравнени към  ЕТ, което ще рече, че:

-трябва да водите счетоводство;

-да определяте облагаем доход по реда на Закона за корпоративното подоходно облагане. т.е все едно сте фирма;

-годишната Ви данъчна основа се облага с 15% данък.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

КАТЕГОРИЗИРАНЕ НА ОБЕКТА

Лицето, което ще извършва дейността, подава до кмета на съответната община заявление - декларация по образец съгласно приложения № 4 или 5 от Наредбата за категоризирането. В заявлението задължително се посочва адрес за кореспонденция, електронна поща. Към заявлението се прилагат следните документи (по чл.129, ал.2 от ЗТ):

-копие от договора за наем или от друг договор, от който е видно, че са налице условия лицето да извършва съответната туристическа дейност в обекта - в случай че това лице е различно от собственика на обекта;

-изрично пълномощно в оригинал, когато заявление-декларацията се подава от пълномощник;

-документ с подписи на повече от 50 на сто от собствениците в сградата, достоверяващ съгласието им за извършване на туристическата дейност - при категоризиране на "стаи за гости" и "апартаменти за гости".

 

Заявлението – декларация се подава на български език. Линк към онлайн заявления за категоризация ТУК: