Имотите предлагани в Airbnb и други платформи в България трябва да се регистрират

Управляващите  в лицето на НАП се опитват да контролират и платформите за краткосрочно наемане на имоти, най-популярните сред които са Airbnb и Booking. Според Закона за Туризма  потребителите, които предлагат подобни услуги онлайн да минават през специална регистрация. Действията се възприемат от една страна като опит за регулиране на този сравнително не подлежащ на контрол пазар, както и стремеж за затрудняването на работата на подобни платформи.

Подобна мярка на пръв поглед разширява възможностите за подобна дейност, като позволява на лица, които не са търговци да предоставят цели имоти за гости, дори ако не живеят в тях.

Задължителната категоризация

Но втората специфичност  е насочена към онлайн платформите тип Airbnb, Booking, TripAdvisor, Expedia, Homeaway, Rentbyowner и др. В нея е записано, че „онлайн могат да се предлагат туристически услуги само за категоризирани места за настаняване, включително чрез електронна платформа, която свързва потребители на туристически услуги и лицата, които ги предоставят“.

Това означава, че всеки, който иска да предостави имота си за временно ползване, той ще трябва да го регистрира и категоризира. Процесът включва подаване на заявление, заплащане на такса от около 10 лева за легло и ценоразпис на услугите сложен на видно място. След което мястото трябва да мине през оглед от институциите. Ако са спазени определени изисквания се дава съответната категория. В зависимост от получените „звезди“ се плаща и различен данък.

Процедурата,  обаче се явява по-скоро като административна тежест  на фона на сравнително добрите доходи, които могат да се формират от отдаване под наем през Airbnb например. Естествено това е допълнителна разправия и потенциално, някои имоти може да не могат да бъдат категоризирани, заради неспазване на изисквания като квадратура на спалнята например.

Друга специфичност е РЕГИСТРАЦИЯ ПО ЗДДС

Когато  се отдава имот под наем чрез AirBnb и/или Booking, наемодателя получава посреднически услуги от тези платформи (намиране на клиенти за имота), за които услуги се пуска фактура за  дължим комисион. Следователно сответните лица имат задължението за т.нар. частична регистрация - на основание чл.97а от ЗДДС за изплатената комисиона на тези посреднически агенти.

Условието тук е, че задължението  за регистрация възниква не по-късно от 7 дни преди датата, на която наемодателят, ще получи първата си посредническа услуга от тези платформи. Казано с други думи, това означава, че преди да започне дейността си с AirBnb и/или Booking трябва да направи  регистрацията по ЗДДС.

По ДДС се облагат единствено комисионите и то със ставка 20%. При такава регистрация по ЗДДС чл.97а не е налице право на приспадане на данъчен кредит, както и не се облагат с ДДС приходите от отдаването под наем на имота.

 

Ударът по платформите

Промените които се направиха в Закона за туризма предвиждат и сравнително големи санкции. За физическите лица, които не са категоризирали своите обекти могат да бъдат глобени с от 500 до 5 хиляди лева, докато на юридическите тя е между 1000 и 10 хил. лева. При повторно нарушение, санкцията за първите скача на между 5 и 8 хиляди, докато за вторите – от 10 до 15 хил. лева.

Самите онлайн платформи за отдаване на имоти за краткосрочен наем са повече заплашени от действия на държавата срещу тях. Причината е, че ако потребителите, които предлагат подобни услуги в България в техните сайтове и приложения не са се регистрирали, отговорност носят не само те, но и дигиталните компании.

При системни нарушения, властите  могат да спрат достъпа на български потребители до съответните платформи. Което означава, че ако хората, които предлагат имоти в страната, не са се регистрирали и бъдат установени достатъчно нарушения, да бъдат взети тези крпни мерки. Това става чрез съдебен иск, който трябва да бъде разгледан в рамките на 72 часа от постъпването му. При удовлетворяването му от съда, интернет доставчиците ще трябва да филтрират провинилите се платформи.

Трите варианта

Тази споделена отговорност поставя в доста неловка ситуация различните дигитални компании. Те са изправени пред няколко варианта. Първият е да поставят като задължително изискване за публикуване на подобни обяви, необходимите сертификати от потребителите. Вторият е да спрат услугата си за България и третия е да не вземат мерки, като остават на съвестта на хората в страната, грозейки ги заплаха от филтриране.

Любопитното е, че друга платформа за споделено ползване – само, че на автомобили/таксита Uber изпадна в сходна ситуация в Лондон. Тогава се оказа, че контролът върху наложените регулации на местните шофьори от страна на интернет компанията е занижен и има масови нарушения. Българските власти в момента предлагат сходен режим, само че за платформи като Airbnb. Отделно, преди няколко години с опит да регулират дейността на Uber, институциите в страната накараха компанията да напусне местния пазар.

 Източник: https://www.techtrends.bg/

 

Особеностите при облагането на доходи от наем чрез AirBnb, Booking, TripAdvisor и др!

 

 

 

 

 

 

 

Когато отдаваме имот под наем чрез AirBnb, Booking, TripAdvisor и др платформи на лица, чрез брой нощувки – една, две или повече, имате настаняване, изпращате, перете, чистите, кетеринг услуги и др. И в този случай се приема, че се извършва хотелиерска  и туроператорска дейност. Чрез предоставяне на места за настаняване – „апартаменти за гости“, съгласно изискванията на Закона за туризма (ЗТ) и дейността се извършва от самото физическо лице (т.е. от Вас). подлежите на регистрация и категоризация по Закона за туризма.

Новото от две години е, че  се задължават всички да  категоризират имотите си, а фирмите, управляващи такива имоти, да се регистрират като туроператори.

Категоризацията на тези апартаменти е една, две или три звезди. От нея зависи какъв ще е редът Ви на данъчно облагане.

Регистрационен режим по ЗТ имат само туроператорите и туристическите сдружения, за дейността си като такива.

Ето малко обосновка

-"Апартаменти за гости" са до 5 самостоятелни апартамента в една жилищна сграда, предоставяни на туристи за нощувка (§ 1, т. 29 от ДР на ЗТ)

-"Турист" е посетител, чийто престой е най-малко 24 часа, като по този начин прекарва поне една нощ в посетената дестинация и целта на посещението е туризъм, отдих, спорт, лечебни процедури, бизнес, посещения на роднини и приятели, поклонничество, участие в културно, конгресно, конферентно или друго събитие.

 

 Облагането бива два вида:

 Първия вид е с ПАТЕНТЕН ДАНЪК

Ако категоризират имота Ви с една или две звезди, подлежите на облагане с патентен данък по реда на Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ). В приложение No 4 на същия закон места за настаняване са не повече от 20 стаи, категоризирани една или две звезди или регистрирани по Закона за туризма се облагат с патентен данък. Данъкът се определя ЗА СТАЯ според местонахождението на обекта и е от 25 до 250 лева. Също така, за да се облагате с ПАТЕНТ, трябва да са изпълнени едновременно следните две условия:

-        Оборотът Ви за предходните 12 месеца да не превишава 50 000 лева

-        Да не сте регистрирани по ЗДДС, с изключение на регистрацията при доставки на услуги по чл.97а от ЗДДС и за ВОП по чл.99 и чл.100, ал.2 от ЗДДС.

 
При годишното облагане се попълва Приложение No 7 към Годишната данъчна декларация. Там посочвате и платеният за годината патент и с това приключвате.

 

Ако обаче Вашият имот е много хубав, с екстри, и категоризацията е с над 3 звезди, то тогава минавате към втория вид облагане: ПО ОБЩИЯ РЕД НА ЗДДФЛ с декларация по чл.50

 И тук имате два варианта:

1ВАРИАНТ  - извършвате хотелиерската дейност и са налице едновременно две условия:

живеете в апартамента и апартамента е настоящият ви адрес по адресна регистрация.

Тогава попълвате  приложение 4  от декларация по чл.50- Доходи от НАЕМ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 ВАРИАНТ  - извършвате хотелиерска дейност, но не живеете  в апартамента.

Тогава се считате  за търговец  и извършвате търговска дейност по смисъла на чл.1, ал.1, т.13 от Търговския закон (ТЗ) и на основание чл.26, ал.7 от ЗДДФЛ се облагате с приложение 2 от декларация по чл.50 приравнени към  ЕТ, което ще рече, че:

-трябва да водите счетоводство;

-да определяте облагаем доход по реда на Закона за корпоративното подоходно облагане. т.е все едно сте фирма;

-годишната Ви данъчна основа се облага с 15% данък.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

КАТЕГОРИЗИРАНЕ НА ОБЕКТА

Лицето, което ще извършва дейността, подава до кмета на съответната община заявление - декларация по образец съгласно приложения № 4 или 5 от Наредбата за категоризирането. В заявлението задължително се посочва адрес за кореспонденция, електронна поща. Към заявлението се прилагат следните документи (по чл.129, ал.2 от ЗТ):

-копие от договора за наем или от друг договор, от който е видно, че са налице условия лицето да извършва съответната туристическа дейност в обекта - в случай че това лице е различно от собственика на обекта;

-изрично пълномощно в оригинал, когато заявление-декларацията се подава от пълномощник;

-документ с подписи на повече от 50 на сто от собствениците в сградата, достоверяващ съгласието им за извършване на туристическата дейност - при категоризиране на "стаи за гости" и "апартаменти за гости".

 

Заявлението – декларация се подава на български език. Линк към онлайн заявления за категоризация ТУК:

 

 

Данъкът върху лихвите по депозитите не се декларират в данъчната декларация

Знаете ли, че доходите от лихви по срочни депозити на местни физически лица в търговски банки в страната няма да се обявяват в данъчната декларация за доходите на физическите лица. Законът не изисква гражданите да декларират или да плащат този данък, защото това е задължение на банката в която имат депозит, да го изчисли, удържи и внесе по сметката на Националната агенция за приходите.

 Лихвените доходи по безсрочни депозити и детски влогове  също не подлежат на облагане с данък върху доходите.

С какъв данък обаче се облагат  доходите от лихви по банкови сметки, както и лихви от други източници на местни и чуждестранни физически лица?

Това е уредено в ЗДДФЛ. Съгласно допълнителните разпоредби на ЗДДФЛ „лихва“ е доход от всякакъв вид вземания за дълг, независимо дали е гарантиран с ипотека или с клауза за участие в печалбата на длъжника, включително лихвите по депозити в банки и доходите (премиите) от бонове и облигации

Доходите се смятат за придобити на датата на плащането (при плащане в брой), или на датата на заверяването на сметката на получателя на дохода (при безналично плащане (чл.11, ал.1, ЗДДФЛ). Изключение правят авансовите плащания на лихви, тъй като доходът се смята за придобит на датата на падежа на депозита или на датата на предсрочното му прекратяване. Това изключение е в сила само за лихвите по депозитни сметки и не се прилага за другите видове доходи от лихви (чл. 11, ал. 5).

Кои лихви обаче се облагат с данък и декларират в Годишната данъчната декларация?

Доходите от лихви по банкови сметки подлежат на облагане с окончателен данък. Обект на облагане са всички лихви по банкови сметки - депозитна, разплащателна, спестовна, включително и детски влог. Според разпоредбата на чл. 38, ал. 13 от ЗДДФЛ всички лихви по банкови сметки на местни физически лица са обект на облагане с окончателен данък 8%, който се определя върху брутната сума на придобитите доходи и за който не е предвидено да се ползват каквито и да било данъчни облекчения. Данък се удържа и внася от търговските банки и клоновете на чуждестранни банки в страната в срок до края на месеца, следващ месеца на придобиването на дохода. В рамките на същия срок банките са задължени да подадат и декларация за дължими данъци по чл. 55, ЗДДФЛ. Физически лица  не декларират и облагат този доход, тъй-като вече им е удържан от банките.

Ако едно местно физическо лице обаче придобие доходи от лихви в чужди банки, т.е  има сметки в чужбина било то в ЕС или трети страни се декларират и облагат с окончателен данък по реда на чл. 38, ал. 13 ЗДДФЛ до 30.04.2021 и се включва в Годишната декларация по чл.50. Ако са във валута се преизчисляват в лв по курса на БНБ към датата на придобиването им.

Други облагаеми доходи от лихви, различни от тези по банкови сметки, като лихви, при вноските по лизинг, лихви със забавено изплащане на трудови възнаграждения и др. се облагат на реда на чл. 35, т. 3 от ЗДДФЛ. Размерът на данъчната ставка е 10%.

Паричните доходи от лихви по чл. 35 от ЗДДФЛ се облагат и авансово с данък по реда на чл. 44а ЗДДФЛ, когато платецът им е предприятие или самоосигуряващо се лице. Авансовият данък се определя, удържа, внася и декларира от предприятието или самоосигуряващото се лице - платец на доходите чрез декларация по чл. 55 от ЗДДФЛ. Когато се придобиват доходи от лихви по чл. 35 от ЗДДФЛ, платецът на които е друго физическо лице, не се дължи авансов данък. В тези случаи физическото лице - придобило дохода, няма задължение само да внася и декларира авансов данък.  

Доходите от лихви по чл. 35 ЗДДФЛ се облагат или не с авансов данък, задължително се декларират в Приложение № 6 на Годишната данъчна декларация по чл. 50 ЗДДФЛ на физическите лица, които са ги придобили.

Когато чуждестранно лице получи доходи от  лихви с изключение на лихви по облигации или други дългови ценни книжа, издадени от държавата или общините и допуснати до търговия на регулиран пазар в страната или в държава - членка на ЕС, или в друга държава - страна по Споразумението за ЕИП, се облагат с окончателен данък 10%.

Освободени доходи от лихви и не  облагаеми съгласно чл. 13, т. 9 от ЗДДФЛ са от български държавни, общински и корпоративни облигации, както и от подобни облигации, емитирани съгласно законодателството на друга държава - членка на ЕС, или на държава - страна по Споразумението за ЕИП, също и лихвите по съдебно установени вземания, които не подлежат на облагане, и присъдените обезщетения за разноски по съдебни дела

И накрая ето един нагледен пример от  издателство ТРУД И ПРАВО:

Местно физическо лице през 2020 г. е придобило доход от лихва по банкова сметка от банка в България в размер на 1000 лв., 500 лв. доход от лихва по банкова сметка от търговска банка в чужбина, който подлежи на облагане в България, и доход от лихва по предоставен заем на физическо лице в размер на 200 лв. Задълженията на местното физическо лице във връзка с придобитите от него доходи от лихви са:

1. За придобития доход от лихва по банковата сметка в търговската банка в България физическото лице няма ангажимент за деклариране и внасяне на окончателния данък, в размер на 80 лв. (1000 х 8%), тъй като това е задължение на банката.
2. Окончателният данък върху дохода от лихва по банковата сметка от търговска банка в чужбина в размер на 40 лв. (500 х 8%) ще се декларира от физическото лице в годишната му данъчна декларация и ще се внесе в срок до 30.04.2020 г.
3. Доходът от лихва по предоставения заем ще се декларира в Приложение № 6 на годишната данъчна декларация, където ще се изчисли и данъкът върху общата годишна данъчна основа (като се имат предвид и другите доходи, посочени в декларацията, които се облагат със същия вид данък, ако има такива). Ако в примера се предположи, че лицето няма други доходи, подлежащи на облагане с данък върху общата годишна данъчна основа, и не ползва данъчни облекчения, данъкът ще бъде в размер на 20 лв. и следва да бъде внесен също в срок до 30.04.2021 г.

В конкретния пример общият размер на дължимите данъци от физическото лице, които то ще има задължение да внесе в срок до 30.04.2021 г., ще бъде 60 лв